Dlaczego dwie oferty na ten sam remont tak się różnią?

Najczęściej dlatego, że obejmują różny zakres. Jedna wlicza materiał, druga nie, jedna liczy demontaż i wywóz gruzu, druga zakłada gotowe podłoże. Porównywać można dopiero po zestawieniu pozycja po pozycji.

Co to jest kosztorys ślepy?

Zestawienie zakresu i ilości robót bez cen, rozsyłane wykonawcom do wyceny. Dzięki temu każda oferta ma ten sam zakres i da się je porównać wiersz po wierszu, zamiast zestawiać same sumy końcowe.

Co powinna zawierać każda pozycja kosztorysu?

Nazwę roboty, jednostkę, ilość, stawkę jednostkową i informację, czy materiał jest po stronie wykonawcy. Bez tego pozycji nie da się sprawdzić ani porównać.

Poradnik

Jak czytać kosztorys

Dwie oferty na ten sam remont potrafią różnić się dwukrotnie i obie być uczciwe. Różnica siedzi nie w stawkach, tylko w tym, co każda z nich obejmuje.

Najczęstszy błąd przy wyborze wykonawcy to porównywanie sum końcowych. Sumę da się zestawić z sumą tylko wtedy, gdy oba kosztorysy mają ten sam zakres, a to zdarza się rzadko. Poniżej sześć rzeczy, które decydują o tym, czy dokument w ogóle nadaje się do porównania.

Czego szukać w kosztorysie

Robota bez jednostki

Pozycja „łazienka” za 15 000 zł nie mówi nic. Ta sama kwota może obejmować wszystko albo samo płytkowanie. Każda pozycja powinna mieć jednostkę: metr kwadratowy, metr bieżący, punkt albo sztukę.

Brak ilości

Stawka bez ilości jest niepełna. „Gładzie 42 zł/m²” brzmi konkretnie, ale dopiero „gładzie 42 zł/m² × 148 m² = 6 216 zł” pozwala sprawdzić, czy ktoś nie policzył ścian dwa razy albo o połowę za mało.

Materiał wliczony czy nie

Najczęstsze źródło różnic między ofertami. Jedna ekipa podaje 150 zł/m² z materiałem, druga 60 zł/m² bez, i wygląda to jak dwie i pół raza taniej. Przy każdej pozycji musi być jasne, kto kupuje materiał.

Pozycje warunkowe

Rzeczy widoczne dopiero po demontażu: odparzony tynk, skorodowane zbrojenie, nierówna wylewka. Dobry kosztorys wymienia je jako warunkowe ze stawką jednostkową, zamiast milczeć i dopisywać w trakcie.

Wywóz i utylizacja

Gruz to osobna pozycja z opłatą za przyjęcie odpadów. Jeśli jej nie ma, warto zapytać, czy jest w cenie demontażu, czy dojdzie później.

Termin i harmonogram

Kosztorys bez terminu to tylko cena. Przy pracach z przerwami technologicznymi, jak wylewka czy hydroizolacja, harmonogram jest równie ważny jak kwota.

Jednostki, w których rozlicza się roboty

Jeśli pozycja ma inną jednostkę niż poniżej, warto dopytać dlaczego. Nietypowe rozliczenie samo w sobie nie jest błędem, ale utrudnia porównanie z rynkiem.

Jednostka	Co się w niej rozlicza
m²	Powierzchnie: tynki, gładzie, malowanie, płytki, podłogi, ocieplenia.
mb	Długości: listwy, obróbki, krawężniki, rynny, ogrodzenia, obwód ramy okna.
szt.	Pojedyncze montaże: ceramika, drzwi, okna, oprawy, urządzenia.
punkt	Punkty instalacyjne: gniazdo, włącznik, podejście wodne, grzejnik.
m³	Objętości: wywóz gruzu, prace ziemne.
kWp	Moc instalacji fotowoltaicznej, w kilowatopikach.

Kosztorys ślepy, czyli jak porównywać uczciwie

Najlepszy sposób na porównanie ofert to rozesłanie wszystkim tego samego zestawienia zakresu i ilości, bez cen. Wykonawcy wpisują tylko stawki, a Ty dostajesz dokumenty, które da się zestawić wiersz po wierszu. Taki dokument nazywa się kosztorysem ślepym i można go złożyć z pełnego cennika, wypisując pozycje, które Cię dotyczą.

Przy okazji odpada najczęstszy problem: różne rozumienie zakresu. Jeśli w Twoim zestawieniu jest „wywóz gruzu, 3 m³”, żadna oferta nie pominie tej pozycji po cichu.

Co zrobić z gotową wyceną

Przelicz kwotę na jednostkę i porównaj z medianą rynkową w narzędziu do oceny oferty. Odchylenie kilkunastu procent w górę mieści się w normalnym rozrzucie: dobra ekipa z zapełnionym kalendarzem ma prawo kosztować więcej. Większa różnica to sygnał do rozmowy, a nie do zerwania kontaktu.

Gdy kosztorys jest już uzgodniony, kolejne kroki opisują poradniki o umowie z ekipą i o odbiorze prac.